주택담보 생활안정자금 대출 한도와 DSR 조건에 대해 살펴보겠습니다.
주택을 담보로 한 대출인 주담대는 주로 세 가지로 나뉘어 구입자금, 생활안정자금, 사업운영자금으로 구분할 수 있습니다. 특히 생활안정자금의 경우, 2023년부터 연간 2억원으로 신청할 수 있었던 제한이 해제되었습니다.
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내 소득에 맞춰 금융기관들이 설정한 LTV 범위 내에서 대출을 신청할 수 있어, 주로 갈아타기 용도나 후순위 대출로 이용하고 있습니다. 주택담보 생활안정자금 대출을 활용하는 방법에 대해 알아보고, 필요한 목적에 맞게 잘 활용해보시길 바랍니다.
주택담보 생활안정자금 대출이란 무엇인가?
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생활안정자금대출은 주로 의료비, 장례비, 자녀의 교육비 또는 결혼자금, 병원비, 채무 통합 및 부채 상환과 같은 비용을 지원하기 위해 주택을 담보로 하는 대출입니다. 주택 구입 시에 얻었던 담보대출의 금리가 높은 경우 갈아타기를 원할 때도 신청이 가능합니다.
주택당 연간 사용 한도가 없어져 1가구 2주택자와 다주택자 모두 LTV 범위 내에서 이용할 수 있게 되었습니다. 그러나 실제로 거주하지 않는 경우, 세입자의 동의를 받아야 합니다.
주택담보 생활안정자금대출 관련 조건
생활안정자금이라고 불리지만, 실제로는 후순위 용도로 활용되는 경우가 많습니다. 주택담보대출 전환을 원할 경우 선순위 대환을 진행하면서 부족한 자금을 요청할 수 있습니다. 그러나 기존의 담보대출을 유지하며 추가 자금만 요청하고자 할 경우, 1금융권에서는 전액 대환을 원칙으로 하고 있습니다.
주로 신협, 새마을금고, 농협과 같은 상호금융 기관이나 저축은행, P2P, 보험회사 등을 활용하여 선순위를 유지한 채 남은 잔여 한도 내에서 필요한 자금을 활용합니다.
- 소유권 등기가 본인 명의로 완료된 지 3개월이 지났다.
- 신청할 때 연간 한도에 제약이 없습니다.
- 대출 이용 중에는 새로운 주택을 추가로 구입할 수 없습니다.
- 은행 이용 시 선순위 전액 대환 조건
- 비은행권에서 선순위를 유지한 채 후순위 자금으로 신청할 수 있습니다.
금리가 큰 폭으로 변동하는 시점입니다. 단기 사용을 원하신다면 후순위 용도로 따로 활용하는 것이 바람직합니다. 만약 갈아타기를 통해 상환금액이 줄어든다면 고민할 필요는 없습니다. 두 가지를 적절히 비교한 후, 유리한 선택을 해야 합니다.
주택담보 생활안정자금 최대 한도
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이전에는 아파트 가격에 대한 제약이 있었습니다. 현재는 가격과 상관없이 LTV 비율을 가장 중요하게 보고 있습니다. 서울의 특정 지역을 제외하면 대부분의 투기과열지구가 해제되었습니다.
은행권에서는 LTV가 70%로 설정되어 있으며, 비은행권에서는 80%에서 90% 범위 내에서 이용이 가능합니다. 생활안정자금의 용도로 동일하더라도, 자영업자나 법인 대표가 사업자금으로 신청할 경우, 같은 금액을 사용하더라도 대출 한도를 증가시킬 수 있는 여지가 있습니다.
한도를 계산하는 방법은 우선 순위 대환시 아파트 시세의 LTV 비율을 활용합니다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트로 전환할 경우 70%는 3억 6천만 원, 80%는 4억 8천만 원까지 신청할 수 있게 됩니다.
생활안정자금을 후순위로 신청할 경우, 계산 방식이 변경됩니다. KB부동산 시세를 기준으로 하지 않고, 선순위 채권의 최고액에서 방공제를 차감한 후 남은 금액만 사용할 수 있습니다.
주택담보 생활안정자금 DSR
1금융권에서는 소득에 따라 최대 40%, 2금융권에서는 50%까지 신청할 수 있습니다. 신용점수는 대체로 6등급까지는 큰 문제 없이 승인되지만, 그보다 낮은 저신용자의 경우에는 지점의 예외 승인을 검토하거나 저축은행 이하의 금융기관을 확인해야 합니다.
은행, 보험사, 상호금융기관의 기준이 올크레딧 600점 이상일 경우에 한도가 발생할 수 있습니다. 후순위 자금으로 신청할 경우 DSR 50%가 적용되며, 생활안정자금이 아닌 사업자금으로 알아보면 DSR 규제 대상이 아니라는 점이 다릅니다.